Lợi nhuận ngành bất động sản KCN phân hóa, có doanh nghiệp được dự báo tăng hơn 13 lần

Lợi nhuận ngành bất động sản KCN phân hóa, có doanh nghiệp được dự báo tăng hơn 13 lần Tiến độ bàn giao đất và các khoản thu đền bù khiến lợi nhuận quý II của nhóm bất động sản KCN được dự báo phân hóa mạnh. FDI duy trì tích cực, khu công nghiệp có thêm yếu tố hỗ trợ Chứng khoán MB (MBS) vừa công bố báo cáo ngành khu công nghiệp, cho rằng Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành ngày 8/6/2026 có ý nghĩa quan trọng đối với chiến lược thu hút vốn đầu tư nước ngoài của Việt Nam.

Điểm cốt lõi của chính sách mới là chuyển từ thu hút đầu tư theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu, gắn với khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, chuyển đổi xanh và nâng cao năng lực tự chủ chiến lược. Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới ngày càng quan tâm đến các tiêu chuẩn ESG, đòi hỏi Việt Nam phải nâng cao năng lực cạnh tranh so với các quốc gia khác.

Với ngành khu công nghiệp, đây được xem là bước chuyển từ mô hình khu công nghiệp truyền thống sang khu công nghiệp sinh thái, xanh, thông minh và công nghệ cao. Theo báo cáo, các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn chưa khai thác và có khả năng chuyển đổi sang mô hình khu công nghiệp thế hệ mới như Becamex IDC (HoSE: BCM), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) và Tổng Công ty IDICO (HNX: IDC) được đánh giá có nhiều cơ hội hưởng lợi trong chu kỳ phát triển mới.

Theo số liệu được dẫn từ Bộ Tài chính, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo vẫn là lĩnh vực chủ lực của dòng vốn FDI vào Việt Nam. Trong 5 tháng đầu năm 2026, vốn FDI giải ngân đạt 8,1 tỷ USD, tăng 11% so với cùng kỳ. Vốn FDI đăng ký mới đạt 9,6 tỷ USD, tăng 131% và tương đương mức đạt được của cả năm trước. Hoạt động sản xuất của doanh nghiệp FDI cũng duy trì tích cực.

Giá trị xuất khẩu và nhập khẩu của khu vực này lần lượt tăng 25% và 34% so với cùng kỳ, cho thấy Việt Nam vẫn duy trì sức hút đối với dòng vốn đầu tư quốc tế trong bối cảnh bất ổn địa chính trị tại Trung Đông và căng thẳng thương mại chưa chấm dứt. Một số dự án FDI sản xuất quy mô lớn được ghi nhận trong 5 tháng đầu năm 2026 gồm dự án đóng gói chip của Samsung với vốn đăng ký mới 4 tỷ USD, dự án kiểm thử chip của Samsung 1,5 tỷ USD, trung tâm dữ liệu AI Tân Phú 2,1 tỷ USD và trung tâm dữ liệu Evolution DC 0,5 tỷ USD.

Ngoài ra, còn có các dự án trong lĩnh vực năng lượng, vật liệu, sản xuất thép, dệt may và vật liệu pin. Sự xuất hiện của các dự án bán dẫn, trung tâm dữ liệu và vật liệu công nghệ cao cũng phù hợp với định hướng thu hút FDI theo chiều sâu. Đây là cơ sở để nhấn mạnh vai trò của các khu công nghiệp xanh, thông minh và công nghệ cao trong giai đoạn phát triển mới.

Lợi nhuận quý II phân hóa theo tiến độ bàn giao đất Ở góc độ kết quả kinh doanh, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp khu công nghiệp trong phạm vi theo dõi của MBS được dự phóng tăng 56% so với cùng kỳ trong quý II/2026. Tuy nhiên, mức tăng trưởng không đồng đều giữa các doanh nghiệp do khác biệt về tiến độ bàn giao đất, nền so sánh cùng kỳ và các khoản thu ngoài hoạt động cốt lõi.

KBC và IDC được dự báo ghi nhận tăng trưởng lợi nhuận dương nhờ khách thuê quay lại đàm phán và ký hợp đồng từ các quý trước. Cùng kỳ năm trước, một số hợp đồng thuê bị trì hoãn do tác động từ chính sách thuế đối ứng của Mỹ, tạo nền so sánh thấp hơn cho quý II/2026. Với KBC, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo đạt 1.134 tỷ đồng, tăng 180% so với cùng kỳ.

Động lực chính đến từ kỳ vọng doanh nghiệp bàn giao 90 ha đất tại Khu công nghiệp Quế Võ 2 mở rộng cho Luxshare, với giá cho thuê khoảng 140 USD/m2. Ở mảng bất động sản, dự án nhà ở xã hội Nếnh và Tràng Duệ tiếp tục đóng góp chính vào doanh thu, dù biên lợi nhuận gộp được đánh giá ở mức thấp, khoảng 12 - 15%. Báo cáo đồng thời lưu ý áp lực tài chính của KBC khi doanh nghiệp cần nguồn vốn lớn để triển khai nhiều dự án cùng lúc.

Đối với IDC, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo đạt 734 tỷ đồng, tăng 147% so với cùng kỳ. Diện tích đất khu công nghiệp bàn giao trong quý dự kiến đạt 30 ha, cao hơn cùng kỳ nhờ các hợp đồng ghi nhớ đã ký trong những quý trước. Bên cạnh đó, sản lượng điện sản xuất ổn định, trong khi sản lượng điện phân phối tăng khoảng 5%.

BCM và VGC giảm lợi nhuận trên nền cao Trái với KBC và IDC, lợi nhuận quý II/2026 của BCM và Viglacera (HoSE: VGC) được dự báo giảm so với cùng kỳ, chủ yếu do nền so sánh cao trong năm trước. Với BCM, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo đạt 731 tỷ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu từ chuyển nhượng 152 căn tại Khu tái định cư Hòa Lợi, với diện tích bàn giao 2,1 ha.

Lãi từ các công ty liên doanh, liên kết được dự báo tăng 9% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ VSIP, BWID và IJC. Đối với VGC, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo đạt 285 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là cùng kỳ năm trước, doanh nghiệp ghi nhận điều chỉnh giảm chi phí đầu tư tại các dự án khu công nghiệp đã hoàn thành, qua đó giúp biên lợi nhuận gộp tăng mạnh.

Dù lợi nhuận quý II có thể giảm, hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp của VGC vẫn được đánh giá tích cực. Tính đến hết 5 tháng đầu năm, presale đạt 113 ha, gần hoàn thành kế hoạch cả năm là 125 ha. Đây được xem là động lực hỗ trợ doanh thu trong các quý tiếp theo. Mảng vật liệu xây dựng dù chậm lại so với quý I nhưng về cơ bản vẫn tăng trưởng và bám sát kế hoạch từ đầu năm.

Với Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC), lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo chỉ đạt 11 tỷ đồng, giảm 88% so với cùng kỳ. Mức giảm này chủ yếu đến từ thay đổi phương pháp ghi nhận doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp theo hướng phân bổ theo thời gian, thay vì chỉ phản ánh sự suy giảm của nhu cầu thuê đất. Trong khi đó, mảng bất động sản tại Khu dân cư Hữu Phước tiếp tục ảm đạm, còn dự án BOT 768 mang lại dòng tiền ổn định cho công ty.

GVR và PHR tăng mạnh nhờ tiền đền bù đất Bên cạnh nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp truyền thống, báo cáo cũng đề cập đến một số doanh nghiệp cao su có liên quan đến khu công nghiệp như Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (HoSE: GVR) và Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR). Đây là hai trường hợp được dự báo tăng trưởng lợi nhuận mạnh trong quý II/2026 nhờ khoản thu từ bồi thường đất.

Với GVR, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo đạt 2.370 tỷ đồng, tăng 64% so với cùng kỳ. Doanh thu mảng cao su được dự phóng tương đương cùng kỳ, khi giá bán bình quân tăng 20% nhưng sản lượng có thể giảm. Nhờ biên lợi nhuận gộp cải thiện, lãi gộp mảng cao su được kỳ vọng tăng 7%. Ngoài hoạt động cao su, GVR có thể ghi nhận lợi nhuận bất thường từ bồi thường đất từ VSIP và Thaco với tổng giá trị khoảng 1.550 tỷ đồng.

Yếu tố này là một trong những động lực chính giúp lợi nhuận quý II của doanh nghiệp tăng so với cùng kỳ. Đối với PHR, lợi nhuận sau thuế công ty mẹ quý II/2026 được dự báo đạt 1.344 tỷ đồng, tăng 1.377% so với cùng kỳ. Mức tăng đột biến chủ yếu đến từ tiền bồi thường đất khoảng 1.550 tỷ đồng, trong đó từ VSIP là 1.050 tỷ đồng và từ Thaco là 500 tỷ đồng.