'Cú hích' nào từ 8.000 căn hộ cho thuê ở Hà Nội?

Cần "đúng, trúng" nhu cầu người dân Đánh giá về việc Hà Nội đồng loạt triển khai 3 dự án nhà ở cho thuê, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng đây là động thái cho thấy năng lực thích ứng, khả năng cụ thể hóa chính sách rất tốt của thành phố trong việc đưa các chủ trương, chỉ đạo của Trung ương vào thực tiễn.

Tuy nhiên, theo ông Đính, số lượng các dự án hiện nay vẫn còn ít. Do đó, điều quan trọng hơn là sau giai đoạn triển khai ban đầu, thành phố cần đánh giá hiệu quả, rút ra bài học để nhân rộng mô hình. "Vấn đề quan trọng là bài học rút ra sau đó để thúc đẩy thành hoạt động phổ biến, khi đó mới có thể cân bằng thị trường, đáp ứng nhu cầu nhà ở ở nhiều phân khúc", ông Đính nói.

Ông Đính lưu ý, phát triển nhà ở hiện nay cần nhìn trong tổng thể nhiều nhóm sản phẩm, không chỉ tập trung vào nhà ở thương mại. "Nếu đúng tinh thần chỉ đạo là phải quan tâm đồng loạt đến các nhóm nhà ở khác nhau. Do đó, câu chuyện cốt lõi là phải theo dõi các chương trình tiếp theo, xem mô hình này có trở thành hoạt động đại trà, phổ biến hay không.

Nếu chỉ dừng lại ở vài dự án mang tính phong trào, hưởng ứng thì chưa thể giải quyết triệt để bài toán cung - cầu để giúp giá bất động sản trở nên phù hợp hơn", ông Đính chia sẻ. Cùng chung quan điểm, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và phát triển BĐS EZ Việt Nam (EZLand), nhận định nhu cầu về loại hình nhà ở cho thuê "cực kỳ lớn".

Trước đây, nguồn cung lớn nhất đối với loại hình này lại đến từ người dân. Theo đó, ở các ngõ ngách chật hẹp ở nội đô Hà Nội, người dân xây "chung cư mini" không đáp ứng đầy đủ về hạ tầng xã hội, thậm chí có nơi không đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy nhưng cứ xây đến đâu đều kín phòng đến đó. Trong khi đó, giá thuê 1 căn hộ ở "chung cư mini" rộng 35 m2 từ 4,5 - 5 triệu đồng/tháng.

Vì vậy, ông Phạm Đức Toản đánh giá việc phát triển nhà ở cho thuê là chính sách đúng đắn, nhân văn và đảm bảo an sinh xã hội. Thậm chí, có thể coi nhà ở cho thuê cạnh tranh cùng phân khúc "chung cư mini", hướng đến nhu cầu rất lớn của một bộ phận gia đình trẻ, sinh viên, người lao động thu nhập thấp không đủ điều kiện mua nhà ở Hà Nội. "Mô hình này cần tập trung xây dựng với số lượng đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, đồng thời phải phân bổ đồng đều, rải rác khắp thành phố, tránh dồn vào một chỗ rồi thành nơi thừa nơi thiếu.

Cho nên, việc triển khai các dự án nhà ở cho thuê cần dựa trên quy hoạch chung của thành phố để phân bố vị trí cho phù hợp", ông Toản lưu ý. TS Nguyễn Văn Đính khuyến nghị thêm, đối với loại hình nhà ở cho thuê, cơ quan chức năng cần có quy định phân loại nhóm đối tượng cư trú phù hợp, không nên "cào bằng". "Ví dụ, nếu xếp nhóm trí thức, văn phòng ở chung với nhóm công nhân lao động cũng có thể gây ảnh hưởng cho nhau.

Và, khi môi trường sống không phù hợp thì cũng ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà", ông Đính nhìn nhận. Đối với vị trí xây dựng dự án nhà ở cho thuê, Phó chủ tịch VNREA lưu ý thành phố cần lựa chọn ở những vị trí phù hợp, đáp ứng "đúng và trúng" nhu cầu phát triển đô thị và đáp ứng nhu cầu người dân cần, xã hội cần, thị trường lao động cần. Thuê nhà ổn định cũng là một hình thức an cư Ở góc nhìn người dân, chị Nguyễn Thị Duyên (29 tuổi, quê Ninh Bình; đang tạm trú tại P.Xuân Phương, Hà Nội) cho biết, bản thân chưa quá quan tâm tới thông tin Hà Nội phát triển nhà ở cho thuê.

Gia đình chị Duyên vẫn thích sở hữu một căn hộ, một ngôi nhà đứng tên hai vợ chồng vì tâm lý "dù ở nhà ở cho thuê có cảm giác nhà không phải của mình". Chị đang thuê một căn nhà rộng khoảng 60 m², gồm 2 phòng ngủ, một phòng khách với giá 6 triệu đồng/tháng. Chi phí điện nước và sinh hoạt khác khoảng 1,5 triệu đồng/tháng. Theo chị Duyên, nếu có nhà cho thuê với diện tích tương tự, giá khoảng 4 triệu đồng/tháng, đồng thời thuận tiện cho công việc của hai vợ chồng thì gia đình sẽ cân nhắc.

Tuy nhiên, dù giá thuê rẻ hơn nơi ở hiện tại nhưng mục tiêu của chị vẫn là tích lũy tài sản để mua đứt một căn hộ. Việc sở hữu một tài sản riêng với chị Duyên mang lại nhiều giá trị thực tế hơn, như làm cơ sở vay mượn ngân hàng, huy động vốn làm ăn hoặc làm "của để dành" cho con cái sau này. "Nếu thành phố phát triển nhà ở xã hội để bán thì tôi sẽ chú ý hơn, còn phân khúc thuần cho thuê thì tôi không thiết tha lắm vì đằng nào tôi cũng đang có chỗ ở rồi", chị Duyên chia sẻ.

Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản cho rằng cần nhìn nhận nhà ở cho thuê trong một chuỗi nhu cầu phát triển của mỗi cá nhân, thay vì đặt vấn đề thuê nhà đối lập với sở hữu nhà. Theo ông Toản, không phải ai cũng có đủ điều kiện tài chính để mua nhà ngay khi bắt đầu cuộc sống tại đô thị lớn. "Việc từ thuê nhà đến mua nhà ở xã hội, rồi nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp hơn có thể xem là từng nấc thang trong quá trình phát triển của mỗi người", ông Toản phân tích.

Tổng giám đốc EZLand cho rằng, không thể nói thuê nhà là không an cư. Nếu một người thuê nhà ổn định trong 10 - 20 năm, có môi trường sống phù hợp để làm việc, phát triển thì đó cũng là một hình thức an cư. Để hệ thống nhà ở cho thuê của Nhà nước đủ sức cạnh tranh với phân khúc "chung cư mini" tự phát, ông Toản chỉ ra, việc xây dựng một vài dự án thí điểm là chưa đủ.

Để nhà ở cho thuê trở thành một phân khúc phát triển bền vững, cần có cơ chế ở tầm chính sách để huy động nguồn lực xã hội. Ngoài ra, cơ quan nhà nước cũng cần có quy định cụ thể về các vấn đề liên quan đối với loại hình nhà ở cho thuê như: chính sách hỗ trợ giá, chi phí bảo trì, quản lý vận hành, quy định thành lập ban quản trị, chất lượng dịch vụ, giá điện nước, giá thuê, điều kiện người thuê… Theo Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có 90 dự án nhà ở xã hội với khoảng 80.800 căn hộ.

Trong đó, 13 dự án với hơn 11.000 căn đã khởi công; 41 dự án với gần 27.500 căn dự kiến khởi công trong năm 2026; 29 dự án với hơn 35.000 căn triển khai năm 2027; 7 dự án đang hoàn thiện thủ tục đầu tư. Liên quan đến chính sách phát triển nhà ở, Chủ tịch UBND TP.Hà Nội cho biết, sau khi khởi công các dự án nhà ở cho thuê thì dự kiến trong 1 năm sẽ có sản phẩm nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội cho thuê đáp ứng nhu cầu của người lao động trên địa bàn thủ đô.

Việc này sẽ được thành phố làm xuyên suốt. Thành phố cũng đã có sự thay đổi trong quan điểm tiếp cận về thị trường bất động sản. Đó là nhà ở không phải chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh bất động sản, mà trước hết phải "bảo đảm an sinh xã hội, bảo đảm quyền có chỗ ở" phù hợp, ổn định cho người dân, người lao động. Do đó, TP.Hà Nội sẽ chuyển mạnh tư duy, từ chỉ tập trung phát triển nhà ở để bán sang phát triển cân bằng giữa nhà ở bán, nhà ở cho thuê và nhà ở thuê mua.

Trong đó, tập trung phát triển nhà ở cho thuê giá phù hợp dành cho công nhân, người lao động trẻ, người lao động ngoại tỉnh và các đối tượng chưa đủ điều kiện tạo lập nhà ở. Điều này nhằm đảm bảo mọi người đều có thể thuê sản phẩm nhà ở phù hợp với thu nhập của mình.