Tham vọng tỷ USD của Nam Long (NLG) bao giờ chạm đích?

Tham vọng tỷ USD của Nam Long (NLG) bao giờ chạm đích? Nam Long có quỹ đất lớn và kỳ vọng hưởng lợi từ hạ tầng, tuy nhiên, những sai sót cùng áp lực dòng tiền vẫn là phép thử với cổ phiếu NLG. Liên tiếp sai sót về trái phiếu Ngày 18/6/2026, Thanh tra Ủy ban Chứng khoán Nhà nước ban hành Quyết định số 314/QĐ-XPHC, xử phạt Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) 92,5 triệu đồng do thực hiện đăng ký, lưu ký trái phiếu chào bán riêng lẻ không đúng thời hạn.

Theo cơ quan quản lý, Nam Long chậm đăng ký, lưu ký 3 lô trái phiếu so với quy định tại Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP. Cụ thể, lô trái phiếu mã NLGB2429001 được công bố kết quả chào bán ngày 20/6/2024 nhưng đến ngày 7/8/2024 mới hoàn tất đăng ký, lưu ký. Hai lô trái phiếu mã NLGB2427002 và NLGB2427003 cùng công bố kết quả chào bán ngày 27/8/2024, trong khi thời điểm đăng ký, lưu ký là ngày 27/9/2024. Đây không phải lần đầu các vấn đề liên quan đến trái phiếu của NLG được cơ quan chức năng nêu tên.

Trong năm 2024, doanh nghiệp từng bị Ủy ban Chứng khoán Nhà nước xử phạt tổng cộng hơn 500 triệu đồng do nhiều vi phạm liên quan đến công bố thông tin, giao dịch với bên liên quan và báo cáo tình hình sử dụng vốn huy động. Đáng chú ý, kết luận thanh tra về thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được công bố đầu năm 2026 cũng ghi nhận Nam Long thuộc nhóm tổ chức phát hành có sai sót trong công bố thông tin trước và sau phát hành; chậm hoặc chưa thực hiện đăng ký, lưu ký trái phiếu theo quy định.

Theo kết luận thanh tra, doanh nghiệp từng công bố chưa đầy đủ một số nội dung như mục đích phát hành, thời gian dự kiến giải ngân nguồn vốn, ngày dự kiến phát hành và thông tin về tài sản bảo đảm. Nam Long cũng bị ghi nhận chậm công bố thông tin về kết quả chào bán trái phiếu. Bên cạnh đó, NLG nằm trong nhóm tổ chức phát hành được xác định sử dụng tiền thu được từ một số mã trái phiếu chưa phù hợp với phương án đã được phê duyệt, công bố thông tin hoặc chưa thực hiện đầy đủ theo quy định pháp luật.

Các vi phạm và thiếu sót này đặt ra yêu cầu cao hơn đối với năng lực quản trị nguồn vốn, nhất là khi trái phiếu vẫn là một cấu phần quan trọng trong bài toán tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Dòng tiền kinh doanh vẫn âm Nếu hồ sơ trái phiếu đặt ra những câu hỏi về quản trị và sử dụng vốn, báo cáo tài chính quý I/2026 lại cho thấy một sức ép khác đối với NLG: tốc độ chuyển hóa quỹ dự án thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền.

Trong 3 tháng đầu năm 2026, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần 1.279 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ năm trước. Theo giải trình của doanh nghiệp, nguồn thu chủ yếu đến từ chuyển nhượng căn hộ, nhà phố, biệt thự và chuyển nhượng dự án, đóng góp khoảng 96% tổng doanh thu. Tuy nhiên, giá vốn bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng lên 898 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp còn 381 tỷ đồng.

Sau khi trừ chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các khoản liên quan, Nam Long ghi nhận lợi nhuận trước thuế 177 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 109 tỷ đồng, trong khi phần lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ còn 68,22 tỷ đồng, giảm gần 100 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Với kết quả này, Nam Long mới hoàn thành khoảng 16,8% kế hoạch doanh thu hợp nhất và khoảng 9,5% kế hoạch lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ sau quý đầu tiên.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, kết quả kinh doanh từng quý thường phụ thuộc đáng kể vào tiến độ bàn giao sản phẩm. Dù vậy, khoảng cách giữa kết quả thực hiện và kế hoạch cả năm vẫn là đáng kể. Tại ngày 31/3/2026, tổng tài sản của Nam Long đạt 25.894,1 tỷ đồng, giảm hơn 670 tỷ đồng so với đầu năm. Tiền và các khoản tương đương tiền giảm 1.786 tỷ đồng trong 3 tháng, còn 5.028 tỷ đồng.

Hàng tồn kho ở mức 8.381 tỷ đồng, tiếp tục là khoản mục lớn trong cơ cấu tài sản của doanh nghiệp. Trong khi đó, nợ phải trả cuối quý I đạt 10.983 tỷ đồng, trong đó dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn khoảng 5.488 tỷ đồng. Đáng chú ý, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý I/2026 âm 519,06 tỷ đồng. Dù mức âm đã thu hẹp so với cùng kỳ năm trước, hoạt động kinh doanh cốt lõi vẫn chưa tạo ra dòng tiền dương trong quý đầu năm.

Cùng kỳ, dòng tiền đầu tư âm 1.149 tỷ đồng và dòng tiền tài chính âm 118 tỷ đồng. Tổng cộng, lượng tiền và tương đương tiền của Nam Long giảm gần 1.786 tỷ đồng chỉ trong 3 tháng đầu năm. Quỹ đất lớn nhưng chưa đủ kéo cổ phiếu NLG rời vùng đáy Ở chiều tích cực, Nam Long vẫn được một số tổ chức phân tích đánh giá có dư địa tăng trưởng nhờ quỹ đất lớn và danh mục dự án đang triển khai.

Báo cáo phân tích mới nhất của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) dự báo doanh thu quý II/2026 của NLG có thể đạt khoảng 1.174 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế dự kiến đạt 140 tỷ đồng, tăng 44%. Theo VCBS, nguồn thu chủ lực trong thời gian tới có thể đến từ các dự án Canaria, Mizuki Park và Izumi City. Các dự án này được kỳ vọng hưởng lợi từ tiến độ phát triển hạ tầng tại khu vực Đồng Nai, trong đó có các tuyến kết nối trực tiếp với sân bay Long Thành.

Trong báo cáo mới công bố, Chứng khoán Phú Hưng (PHS) đưa ra giá mục tiêu 40.800 đồng/cổ phiếu đối với NLG, cao hơn khoảng 51% so với thị giá tại thời điểm đưa ra báo cáo. Động lực được đơn vị phân tích nhấn mạnh là tăng trưởng doanh số bán hàng, quỹ đất quy mô lớn và triển vọng hưởng lợi từ làn sóng đầu tư hạ tầng tại các đô thị vệ tinh quanh TP.HCM.

Tuy nhiên, kỳ vọng về quỹ đất và hạ tầng chỉ có thể chuyển thành giá trị thực khi doanh nghiệp đẩy nhanh được tiến độ bán hàng, bàn giao sản phẩm và cải thiện dòng tiền hoạt động. Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu NLG vẫn chưa thoát khỏi xu hướng suy giảm kéo dài của nhóm bất động sản. Cổ phiếu NLG chốt phiên 23/6 tại 25.700 đồng/cổ phiếu, giảm 3,38%.

Tính trong 5 phiên gần nhất, NLG đã giảm 7,05%; từ đầu năm giảm 13,97% và mất 21,07% giá trị trong một năm. Với vốn hóa khoảng 12.467 tỷ đồng và P/B ở mức 0,87 lần, NLG đang được giao dịch dưới giá trị sổ sách, cho thấy thị trường vẫn duy trì sự thận trọng đối với triển vọng lợi nhuận, dòng tiền và tốc độ hiện thực hóa giá trị từ quỹ đất của doanh nghiệp.

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2026 trước đó, Chủ tịch HĐQT Nam Long Nguyễn Xuân Quang cho biết ông “rất trăn trở” trước diễn biến giá cổ phiếu trong thời gian qua. “Giá cổ phiếu tăng giảm bắt đầu từ biến động doanh số bán hàng, doanh thu, lợi nhuận, tỷ suất sinh lời. Rõ ràng chúng tôi có tiềm năng nhưng chưa hiện thực hóa hết”, ông Quang trả lời cổ đông.

Người đứng đầu Nam Long cũng thừa nhận hoạt động truyền tải thông tin tới thị trường và duy trì sự gắn kết với cổ đông trong thời gian qua chưa đạt kỳ vọng. Doanh nghiệp cho biết sẽ tập trung cải thiện các chỉ số tài chính và tăng cường hoạt động quan hệ nhà đầu tư trong thời gian tới. Mục tiêu được ông Quang đề cập là đưa thị giá cổ phiếu lên vùng 60.000 đồng/cổ phiếu, tương đương mức vốn hóa khoảng 1 tỷ USD.

Nam Long sở hữu quỹ đất sạch tương đối lớn, các dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thực và dư địa hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng tại khu vực phía Nam. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn được giám sát chặt chẽ, lợi thế tài sản sẽ khó tạo được niềm tin bền vững nếu không đi kèm với quản trị dòng vốn minh bạch, tiến độ triển khai dự án rõ ràng và khả năng chuyển hóa tài sản thành dòng tiền thực.

Với doanh nghiệp bất động sản, trái phiếu không đơn thuần là một khoản vay, mà là nguồn vốn gắn trực tiếp với tiến độ dự án, nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của nhà đầu tư. Vì vậy, bất kỳ khoảng trống nào trong công bố thông tin, đăng ký lưu ký hay sử dụng vốn cũng có thể làm gia tăng sự thận trọng của thị trường đối với doanh nghiệp.