Nắm trong tay 'giỏ hàng' đa phân khúc, cổ phiếu Nam Long (NLG) được dự báo tăng 49%

Nắm trong tay 'giỏ hàng' đa phân khúc, cổ phiếu Nam Long (NLG) được dự báo tăng 49% Giỏ hàng trải rộng nhiều phân khúc giúp Nam Long duy trì nhịp bán hàng trong bối cảnh thị trường nhà ở còn thận trọng. Giỏ hàng đa phân khúc giữ nhịp bán hàng Trong giai đoạn thị trường bất động sản nhà ở chịu nhiều sức ép từ lãi suất, tín dụng và tâm lý thận trọng của người mua, Công ty CP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) vẫn đang duy trì được một điểm tựa quan trọng nhờ giỏ hàng trải rộng ở nhiều phân khúc và địa bàn.

Theo báo cáo cập nhật của Chứng khoán Rồng Việt, Nam Long có lợi thế từ danh mục sản phẩm linh hoạt, gồm EHomeS, Flora và Valora. Đây là các dòng sản phẩm giúp doanh nghiệp tiếp cận nhiều nhóm khách hàng khác nhau, từ nhà ở vừa túi tiền, căn hộ trung cấp đến các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các khu đô thị quy mô lớn. Chính vì vậy, Nam Long trong những tháng đầu năm 2026 vẫn duy trì được hoạt động bán hàng trong bối cảnh thị trường còn khá ảm đạm.

Trong 4 tháng đầu năm 2026, giá trị bán hàng của Nam Long đạt 3.507 tỷ đồng. Kết quả này đến từ nhiều dự án khác nhau, trong đó Sol Garden tại VSIP Hải Phòng đóng góp 1.215 tỷ đồng, Mizuki Park đạt 722 tỷ đồng, Izumi City đạt 683 tỷ đồng và Waterpoint đạt 394 tỷ đồng. Việc nhiều dự án cùng đóng góp cho doanh số bán hàng, danh mục sản phẩm của Nam Long vẫn đang vận động trong giai đoạn thị trường phân hóa.

Với một doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở, dòng bán hàng hôm nay thường là cơ sở cho doanh thu bàn giao ở các kỳ sau. Trong quý I/2026, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần 1.279 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ. Nguồn thu chính vẫn đến từ hoạt động bàn giao bất động sản nhà ở, với 734 tỷ đồng. Trong đó, Valora Southgate đóng góp 421 tỷ đồng, Nam Long Cần Thơ đóng góp 155 tỷ đồng, phần còn lại đến từ EHomeS Cần Thơ, Izumi City và Flora Akari.

Ngoài hoạt động bàn giao, doanh nghiệp còn ghi nhận 490 tỷ đồng doanh thu từ chuyển nhượng dự án trường học EMASI tại Waterpoint. Khoản thu này tạo thêm điểm tựa cho doanh thu quý đầu năm, song lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ vẫn chỉ đạt 68 tỷ đồng, giảm 37% so với cùng kỳ. Điểm rơi chưa nằm ở quý II Nếu quý I có thêm nguồn thu từ chuyển nhượng dự án trường học, quý II/2026 được dự báo sẽ là giai đoạn khiêm tốn hơn.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc các dự án trọng điểm dự kiến tập trung bàn giao trong nửa sau năm, trong khi quý II chủ yếu ghi nhận từ các dự án hiện hữu. Theo dự phóng của Chứng khoán Rồng Việt, doanh thu thuần quý II/2026 của Nam Long đạt 636 tỷ đồng, giảm 50% so với quý trước và giảm 17,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ dự kiến đạt 60 tỷ đồng, giảm gần 40% so với cùng kỳ.

Nguồn thu trong quý chủ yếu đến từ các dự án như Valora Southgate, Nam Long Cần Thơ, EHomeS Cần Thơ, Izumi và một số dự án khác. Đây đều là những dự án đã có tiến độ triển khai, nhưng quy mô bàn giao trong quý II chưa đủ lớn để tạo ra sự bứt phá về doanh thu. Dù quy mô doanh thu chưa lớn, biên lợi nhuận gộp quý II được kỳ vọng phục hồi lên khoảng 45%, nhờ cơ cấu bàn giao tập trung vào các dự án có biên lãi tốt hơn như Valora Southgate, Cần Thơ và Izumi.

Ở chiều ngược lại, chi phí vốn vẫn là yếu tố ảnh hưởng đến bức tranh lợi nhuận. Tại cuối quý I/2026, tổng dư nợ vay ngắn và dài hạn của Nam Long đạt 5.487 tỷ đồng, gần như tương đương cuối năm 2025. Trong môi trường lãi suất cho vay bất động sản vẫn ở mức cao, chi phí lãi vay tiếp tục là biến số đối với kết quả ngắn hạn. Tuy nhiên, Nam Long vẫn duy trì bộ đệm thanh khoản tương đối lớn.

Lượng tiền gửi ngân hàng tại cuối quý I/2026 đạt 5.965 tỷ đồng, tăng 44,9% so với cùng kỳ. Nguồn tiền này giúp doanh nghiệp có thêm thu nhập tài chính từ lãi tiền gửi, đồng thời tạo dư địa nhất định để tiếp tục triển khai các dự án trong giai đoạn tới. Với đặc thù của ngành bất động sản, quý II khiêm tốn chưa phải là yếu tố quyết định toàn bộ triển vọng năm.

Điều quan trọng hơn nằm ở việc các dự án đã bán sẽ được bàn giao ra sao trong nửa cuối năm, cũng như tốc độ hấp thụ của các sản phẩm mới khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt. Khoảng cách định giá và điều kiện phục hồi Cho cả năm 2026, doanh thu của Nam Long được dự phóng đạt 4.803 tỷ đồng, giảm 15% so với năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ được dự báo đạt 896 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ.

Động lực chính được kỳ vọng đến từ hoạt động bàn giao tại Waterpoint, Cần Thơ và An Zen Residence. Đây là những dự án có vai trò quan trọng trong việc chuyển hóa doanh số bán hàng thành doanh thu và lợi nhuận thực tế. Về bán hàng, giá trị presales cả năm 2026 của Nam Long được dự phóng đạt 11.648 tỷ đồng, giảm nhẹ 1,73% so với năm trước.

Các dự án đóng góp chính gồm Waterpoint, Izumi, Mizuki, VSIP Hải Phòng và Elyse. Hoạt động bán hàng được kỳ vọng tăng tốc hơn trong nửa sau năm, nếu áp lực lãi suất hạ nhiệt. Dù vậy, triển vọng này vẫn đi kèm những điều kiện nhất định. Mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản còn cao, trong khi room tín dụng tại các ngân hàng vẫn hạn chế. Điều này có thể khiến sức hấp thụ ở các phân khúc cao cấp và hạng sang tại các đô thị vệ tinh như Long An, Đồng Nai đối mặt với nhiều thách thức hơn.

Ở góc nhìn định giá, Chứng khoán Rồng Việt sử dụng phương pháp giá trị tài sản ròng để phản ánh giá trị danh mục dự án của Nam Long. Với các dự án đã có chủ trương đầu tư và quy hoạch chi tiết như Mizuki, Akari, Waterpoint, Cần Thơ, Paragon Đại Phước, Izumi và An Zen Residence, đơn vị này áp dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền. Các dự án còn lại được định giá theo giá trị sổ sách hoặc giá trị thị trường.

Theo tính toán, tổng giá trị hiện tại ròng các dự án của Nam Long sau khi điều chỉnh theo tỷ lệ sở hữu thực tế đạt hơn 18.100 tỷ đồng. Những dự án đóng góp lớn vào giá trị tài sản gồm Izumi, Waterpoint, Paragon Đại Phước, VSIP Hải Phòng và Akari. Sau khi cộng tiền mặt, đầu tư tài chính và trừ nợ vay, giá trị tài sản ròng của Nam Long được xác định ở mức 18.615 tỷ đồng.

Tương ứng với 485 triệu cổ phiếu đang lưu hành, giá mục tiêu được đưa ra ở mức 38.400 đồng/cổ phiếu, cao hơn khoảng 49% so với giá đóng cửa 25.700 đồng/cổ phiếu ngày 23/6/2026. Nếu tính thêm cổ tức tiền mặt dự kiến 500 đồng/cổ phiếu, tổng mức sinh lời vào khoảng 51%. Khoảng cách này phản ánh phần giá trị tài sản chưa được thị trường nhìn nhận đầy đủ ở NLG.

Tuy nhiên, để khoảng cách định giá được thu hẹp, các yếu tố then chốt vẫn là tiến độ bàn giao, khả năng duy trì bán hàng và sự cải thiện của sức mua nhà ở.