NTL

Phát triển Đô thị Từ Liêm ·HOSE ·2026Q1

▼ Đang chịu áp lực

LNTT đang phụ thuộc đáng kể vào nguồn ngoài cốt lõi Lợi nhuận tài chính ròng/LNTT 2,34%
Giá
15,800
Giá đóng cửa gần nhất
02-06-2026
P/E 65.29x
P/B 1.19x
EPS 242
BVPS 13,318
ROE 1.7%
ROA 1.5%
Biên LN 159.6%
Vòng Quay TS 0.01x
Đòn bẩy VCSH 1.15x

TTM · Áp dụng cho: EPS, ROE, ROA, Biên LN, Vòng quay TS, Đòn bẩy VCSH

Điều gì đang thay đổi

Tính đến quý 1/2026 (lũy kế 12 tháng), NTL đang trong trạng thái bù trừ — doanh thu yếu đi nhẹ nhưng biên lợi nhuận lại có cải thiện — biên lợi nhuận đã mở rộng liên tục qua nhiều kỳ. Đáng lưu ý hơn, lợi nhuận phụ thuộc lớn vào nguồn ngoài cốt lõi trong khi dòng tiền hoạt động đang âm — hai yếu tố này cùng lúc cho thấy chất lượng lợi nhuận cần được xem xét thận trọng.

DOANH THU TTM
19 tỷ
−97,9%YoY
BIÊN LỢI NHUẬN RÒNG
159,63%
+118,5 điểm %
LỢI NHUẬN SAU THUẾ TTM
30 tỷ
−91,7%YoY
Thu nhập tài chính ròng / LNTT
233,6%
ảnh hưởng đến chất lượng lợi nhuận
Chỉ tiêu Q1'26 Q4'25 Q3'25 Q2'25 Q1'25 Q4'24 Q3'24 Q2'24 Q1'24 Q4'23 Q3'23 Q2'23
Doanh thu 4.5 4.0 3.9 6.1 3.5 21.3 3.8 841.5 36.8 746.6 47.4 48.8
Tăng trưởng +11% +5% -37% +76% -84% +465% -100% +2188% -95% +1475% -3%
LNST 14.6 0.4 12.7 1.9 6.4 -48.0 3.6 395.7 5.3 363.0 1.0 0.4
Biên LN ròng 325.83% 8.79% 329.02% 31.35% 182.50% -225.68% 95.05% 47.02% 14.35% 48.62% 2.17% 0.89%

Yếu tố tác động đến lợi nhuận NTL

TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với cùng kỳ, chủ yếu do lợi nhuận gộp suy giảm.

Thuế ↓ 128,3 tỷ
Thu nhập tài chính ↑ 57,7 tỷ
Lợi nhuận gộp ↓ 520,7 tỷ
TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ tăng so với quý trước, chủ yếu nhờ lợi nhuận khác cải thiện.

Lợi nhuận khác ↑ 4,1 tỷ
Chi phí quản lý ↓ 3,2 tỷ
Thuế ↑ 1,0 tỷ

BÓC TÁCH BCTC

Phân tích chi tiết từng khía cạnh tài chính

ROE = Biên LN ròng × Vòng quay TS × Đòn bẩy VCSH

2025Q1 22,1% = 41,1% × 0,48 × 1,13
2026Q1 1,7% = 159,6% × 0,01 × 1,15

ROE giảm từ 22,1% xuống 1,7% — vòng quay tài sản suy yếu rõ nhất, dù biên lợi nhuận và đòn bẩy vẫn hỗ trợ.

Biên LN ròng: 159,6% +118,5pp Vòng quay TS: 0,01x -0,47x Đòn bẩy: 1,15x +0,02x

Lợi nhuận có bền không?

Lợi nhuận kế toán dương nhưng dòng tiền hoạt động chưa theo kịp — cần thêm thời gian xác nhận.

rất tích cực tích cực ổn định cần theo dõi chịu áp lực

Điều gì đang tác động lên biên lợi nhuận?

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 159,63%, tăng 118,5 điểm %. Dù Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 198,4 điểm % và Biên gộp giảm 76,8 điểm % còn tạo áp lực, phần bù đắp đến từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 542,9 điểm % (vẫn còn áp lực từ Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 90,1 điểm %).

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Xu hướng sinh lời

Biên LN ròng 159,63% +118,5 điểm %
Biên gộp -17,30% −76,8 điểm %
Chi phí BH&QL/Doanh thu 204,65% +198,4 điểm %
Ngoài lõi/Doanh thu 457,08% +452,8 điểm %

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Điểm cần theo dõi

Lợi nhuận tài chính ròng đang nâng đỡ biên lợi nhuận

Lợi nhuận tài chính ròng chiếm 272,8% LNTT, đã kéo biên lợi nhuận ròng tăng thêm 452,8 điểm % — cần phân biệt phần từ vận hành và phần từ nguồn này.

Vốn được sử dụng hiệu quả?

Hiệu quả vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần đọc cùng chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — ROIC biến động theo chu kỳ bàn giao.

Doanh nghiệp sử dụng vốn có hiệu quả không?

Theo dõi hiệu quả tạo lợi nhuận hoạt động trên phần vốn thực sự được đầu tư vào vận hành.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

XU HƯỚNG TRÊN VỐN ĐẦU TƯ

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

ROIC
Biên NOPAT 222,23% +179,6 điểm %
Vòng quay vốn đầu tư
Vốn đầu tư bình quân

Cân đối tài sản

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn đặc biệt nhẹ so với ngành bất động sản — nợ phải trả 0,17 lần vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp đang ở trạng thái tiền ròng tương đương 0,14 lần vốn chủ sở hữu.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 567,2 tỷ, chiếm khoảng 30,1% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 0,0 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất.

Biến động vốn lưu động

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Phải thu ít biến động → CFO trung tính:
Tồn kho ít biến động → CFO trung tính:
Phải trả ít biến động → CFO trung tính:

Rủi ro tài chính có lớn không?

Kiểm tra đòn bẩy, thanh khoản và khả năng chuyển hóa dòng tiền.

Đòn bẩy và thanh khoản

Đòn bẩy tài chính đang ở vùng khá an toàn, với nợ ròng/vốn chủ ở mức -0,14x và khả năng trả lãi đạt 4,86x.

Hiện tiền mặt tương đương 482,7% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 63,3 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Xu hướng đòn bẩy và thanh khoản

Nợ ròng/Vốn chủ -0,14x
Khả năng trả lãi 4,86x −741,28x
Tiền mặt/Nợ vay 482,7%
Nợ ngắn hạn/Tổng nợ vay
CFO/LNST -18,30x −19,19x

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Dòng tiền

Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −662,5 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức 704,7 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là 42,2 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức −107,6 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt -18.30x.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Chuyển đổi dòng tiền

TTM Cash Conversion · 2025Q1 -> 2026Q1

CFO TTM 540,7 tỷ −858,6 tỷ
Capex tiền mặt
FCF TTM

Kết luận đầu tư

Doanh nghiệp đang xuất hiện một vài dấu hiệu kém đi, nhưng mức độ hiện tại vẫn chưa đủ rõ để kết luận rằng đây là một pha suy yếu rộng hơn. Điểm sáng là hiệu quả vận hành, với biên lợi nhuận ròng cải thiện 118,5 điểm %. Tuy vậy, chất lượng lợi nhuận vẫn cần theo dõi kỹ hơn do tỷ trọng lợi nhuận tài chính ròng còn cao.

Điểm cải thiện: hiệu quả vận hành đang tốt lên, với biên lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 159,63% và mở rộng thêm 118,5 điểm % so với cùng kỳ.

Cần theo dõi: cơ cấu lợi nhuận vẫn cần được theo dõi thêm, khi lợi nhuận tài chính ròng còn tương đương 233,6% LNTT và tỷ lệ CFO/LNST hiện ở mức -18,30 lần.

Dữ liệu BCTC

Item 2025 2024 2023 2022 2021
Doanh thu thuần
17.5 1,441.3 914.0 391.3 576.7
Giá vốn hàng bán
16.0 561.8 400.6 228.1 0.0
Lợi nhuận gộp
1.5 879.5 513.4 163.2 329.2
Chi phí tài chính
13.2 22.4 7.8 0.3 3.1
Chi phí bán hàng
1.2 0.9 1.6 5.1 -8.4
Chi phí quản lý doanh nghiệp
40.0 50.5 28.7 29.7 -25.2
Lợi nhuận hoạt động
59.6 853.1 477.6 134.3 306.5
Lợi nhuận trước thuế
32.7 839.0 460.8 133.6 300.0
Lợi nhuận sau thuế
17.4 620.1 364.2 106.5 238.5
Lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ
17.4 620.1 364.2 106.5 238.5
EPS cơ bản
133.00 4,728.00 5,553.00 1,624.00 3,838.00

Xem cổ phiếu cùng ngành khác

VHM, KDH, NLG, HDC, PDR, VPI, AGG, SJS, NDN, CRV, HPX, TDH, HQC, RGG, CCL, CNT, API, HD2, NBB, UDJ, HD8, DTA, FIR, VRC, SLD, PXA, TTB, MBT, VNI, PPI, HTT, VPH, STL

Cần hỗ trợ? Nếu bạn cần hỗ trợ tra cứu thông tin hoặc muốn phản hồi về nội dung trên website, vui lòng liên hệ bên dưới.