CDC

Chương Dương ·HOSE ·2026Q1

▼▼ Suy giảm rõ rệt

Đòn bẩy và thanh khoản là điểm cần giữ kỷ luật theo dõi Nợ/VCSH 0,52 lần
Giá
20,400
Giá đóng cửa gần nhất
02-06-2026
P/E 54.55x
P/B 1.33x
EPS 374
BVPS 15,313
ROE 3.4%
ROA 0.8%
Biên LN 2.2%
Vòng Quay TS 0.37x
Đòn bẩy VCSH 4.13x

TTM · Áp dụng cho: EPS, ROE, ROA, Biên LN, Vòng quay TS, Đòn bẩy VCSH

Điều gì đang thay đổi

Tính đến quý 1/2026 (lũy kế 12 tháng), CDC đang mất doanh thu nhanh, dù biên lợi nhuận chưa bị ảnh hưởng tương xứng — đà lợi nhuận đã chậm lại qua nhiều kỳ liên tiếp. Đáng lưu ý hơn, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh đang âm đáng kể so với lợi nhuận — đây là áp lực cần theo dõi sát.

DOANH THU TTM
976 tỷ
−19,2%YoY
BIÊN LỢI NHUẬN RÒNG
2,20%
−0,8 điểm %
LỢI NHUẬN SAU THUẾ TTM
21 tỷ
−39,9%YoY
CFO / Lợi nhuận
-8.46x
dòng tiền âm so với lợi nhuận
Chỉ tiêu Q1'26 Q4'25 Q3'25 Q2'25 Q1'25 Q4'24 Q3'24 Q2'24 Q1'24 Q4'23 Q3'23 Q2'23
Doanh thu 216.9 240.1 289.4 229.5 256.9 438.9 234.8 277.8 214.0 408.9 312.3 329.6
Tăng trưởng -10% -17% +26% -11% -41% +87% -16% +30% -48% +31% -5% —
LNST 0.9 10.3 8.2 2.0 1.8 22.6 0.8 10.4 0.8 10.5 5.0 0.7
Biên LN ròng 0.41% 4.27% 2.85% 0.89% 0.71% 5.15% 0.34% 3.76% 0.35% 2.57% 1.59% 0.22%

Yếu tố tác động đến lợi nhuận CDC

TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với cùng kỳ, chủ yếu do lợi nhuận gộp suy giảm.

Chi phí tài chính ↓ 21,8 tỷ
Thu nhập tài chính ↑ 11,6 tỷ
Lợi nhuận gộp ↓ 17,4 tỷ
Lợi nhuận khác ↓ 5,3 tỷ
Chi phí quản lý ↑ 3,2 tỷ
Thuế ↑ 2,8 tỷ
TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ giảm so với quý trước, chủ yếu do thu nhập tài chính giảm.

Chi phí tài chính ↓ 2,9 tỷ
Thuế ↓ 1,1 tỷ
Thu nhập tài chính ↓ 1,7 tỷ
Lợi nhuận khác ↓ 1,1 tỷ
Lợi nhuận gộp ↓ 0,9 tỷ
Chi phí quản lý ↑ 0,6 tỷ

BÓC TÁCH BCTC

Phân tích chi tiết từng khía cạnh tài chính

ROE = Biên LN ròng × Vòng quay TS × Đòn bẩy VCSH

2025Q1 8,9% = 3,0% × 0,61 × 5,01
2026Q1 3,4% = 2,2% × 0,37 × 4,13

ROE giảm từ 8,9% xuống 3,4% — cả 3 thành phần đều suy yếu, với đòn bẩy là lực kéo chính.

Biên LN ròng: 2,2% -0,8pp Vòng quay TS: 0,37x -0,23x Đòn bẩy: 4,13x -0,88x

Lợi nhuận có bền không?

Biên lợi nhuận thu hẹp dù chất lượng lợi nhuận vẫn sạch — áp lực chủ yếu từ vận hành.

rất tích cực tích cực ổn định cần theo dõi chịu áp lực

Điều gì đang tác động lên biên lợi nhuận?

Biên lợi nhuận ròng thu hẹp còn 2,20%, giảm 0,8 điểm %. Áp lực chính đến từ Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 0,7 điểm % và Biên gộp giảm 0,3 điểm % (ngoài ra, Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 2,7 điểm % hỗ trợ thêm và Lợi nhuận khác/Doanh thu giảm 0,4 điểm % tạo áp lực).

Biên chịu áp lực từ nhiều phía — cần tách rõ phần tạm thời và phần có tính cấu trúc để đánh giá đúng mức độ rủi ro.

Xu hướng sinh lời

Biên LN ròng 2,20% −0,8 điểm %
Biên gộp 5,93% −0,3 điểm %
Chi phí BH&QL/Doanh thu 2,73% +0,7 điểm %

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Vốn được sử dụng hiệu quả?

Hiệu quả vốn của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần đọc cùng chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — ROIC 1,1% biến động theo chu kỳ bàn giao.

Doanh nghiệp sử dụng vốn có hiệu quả không?

ROIC nhích lên 1,13%, tăng 0,8 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 1,13 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Động lực chính đến từ biên NOPAT tăng 1,7 điểm %, vòng quay vốn giảm 0,46 lần; trong khi vốn đầu tư mở rộng mạnh thêm 574 tỷ.

Với doanh nghiệp bất động sản, ROIC biến động theo chu kỳ dự án — đây là tín hiệu tham khảo, đánh giá thực chất cần chờ các kỳ bàn giao tới.

XU HƯỚNG TRÊN VỐN ĐẦU TƯ

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

ROIC 1,13% +0,8 điểm %
Biên NOPAT 2,05% +1,7 điểm %
Vòng quay vốn đầu tư 0,55 lần −0,46 lần
Vốn đầu tư bình quân 1.770,1 tỷ +573,9 tỷ

Cân đối tài sản

ROIC của doanh nghiệp phát triển nhà ở biến động theo chu kỳ dự án và thời điểm bàn giao — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn ở mức điển hình của ngành bất động sản — nợ phải trả 2,57 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 1,75 lần vốn chủ sở hữu.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 1.054,3 tỷ, chiếm khoảng 36,6% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động làm giảm 160,5 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu do các khoản phải thu tăng và hàng tồn kho tăng, dù được bù đắp một phần bởi các khoản phải trả tăng lên.

Biến động vốn lưu động

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Phải thu tăng → giảm CFO: −118,9 tỷ
Tồn kho tăng → giảm CFO: −747,3 tỷ
Phải trả tăng → tăng CFO: +705,7 tỷ

Rủi ro tài chính có lớn không?

Đòn bẩy cao kết hợp dòng tiền hoạt động âm — đây là khu vực cần theo dõi sát.

Đòn bẩy và thanh khoản

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 1,75x và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,52x.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 57,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 7,2% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.526,4 tỷ.

Đòn bẩy của doanh nghiệp phát triển nhà ở cần được đọc cùng chu kỳ dự án, tồn kho dở dang và thời điểm bàn giao.

Điểm cần theo dõi

Đòn bẩy ròng ở mức cao

Nợ ròng/Vốn chủ hiện ở mức 1,75x, làm tăng áp lực lên bảng cân đối.

Khả năng trả lãi còn mỏng

Khả năng trả lãi hiện ở mức 0,52x, cho thấy dư địa hấp thụ chi phí lãi vay còn hạn chế.

Xu hướng đòn bẩy và thanh khoản

Nợ ròng/Vốn chủ 1,75x −0,12x
Khả năng trả lãi 0,52x +0,32x
Tiền mặt/Nợ vay 7,2% −19,9 điểm %
Nợ ngắn hạn/Tổng nợ vay 57,3% −17,3 điểm %
CFO/LNST -8,46x +15,32x

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Dòng tiền

Đòn bẩy cao kết hợp với dòng tiền dưới đây cho thấy mức độ áp lực thanh khoản thực tế. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận −612,4 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −94,0 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −706,4 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 807,5 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt -8.46x.

Chưa đủ dữ liệu capex tiền mặt để ước tính FCF.

Với doanh nghiệp phát triển nhà ở, FCF và CFO biến động theo chu kỳ dự án — dòng tiền âm trong giai đoạn đầu tư và dương khi bàn giao — không phản ánh hiệu quả năm lẻ.

Chuyển đổi dòng tiền

TTM Cash Conversion · 2025Q1 -> 2026Q1

CFO TTM 179,6 tỷ +628,9 tỷ
Capex tiền mặt — —
FCF TTM — —

Kết luận đầu tư

Doanh nghiệp đang chịu áp lực có thực, nhưng bức tranh hiện tại chưa xấu đi toàn diện. Có điểm đáng lưu ý đã yếu đi rõ, khiến triển vọng ngắn hạn khó nói là sáng; dù vậy một số mảng khác vẫn đang giữ được nền, khi đòn bẩy và thanh khoản là điểm nghẽn chính, với hệ số lãi vay 0,52 lần. Phần cần theo dõi thêm hiện là hiệu quả vốn đầu tư, với ROIC hiện ở 1,1%. Điểm đỡ hiện tại chủ yếu đến từ chất lượng chuyển hóa lợi nhuận đã được xác nhận, với CFO/LNST đạt -8,46 lần.

Điểm cải thiện: chất lượng chuyển hóa lợi nhuận đã được xác nhận hơn, với tỷ lệ CFO/LNST hiện ở mức -8,46x.

Cần theo dõi: Hiệu quả vốn đầu tư cần đọc theo bối cảnh chu kỳ.

Rủi ro chính: đòn bẩy và thanh khoản vẫn cần giữ kỷ luật theo dõi, khi khả năng trả lãi chỉ ở mức 0,52x.

Dữ liệu BCTC

Item 2025 2024 2023 2022 2021
Doanh thu thuần
1,240.0 1,168.8 1,303.7 1,325.0 796.6
Giá vốn hàng bán
1,189.9 1,100.7 1,207.9 1,263.2 0.0
Lợi nhuận gộp
50.1 68.1 95.8 61.9 54.0
Chi phí tài chính
59.2 64.2 59.5 40.3 -13.9
Chi phí bán hàng
0.1 1.5 1.9 3.3 -1.9
Chi phí quản lý doanh nghiệp
26.5 38.5 40.4 43.3 -28.6
Lợi nhuận hoạt động
20.0 3.5 18.6 -5.5 32.3
Lợi nhuận trước thuế
20.8 11.7 20.9 12.1 44.0
Lợi nhuận sau thuế
15.6 23.3 10.7 8.6 36.6
Lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ
15.3 24.0 8.6 7.0 34.3
EPS cơ bản
354.00 1,094.00 389.00 188.00 837.00

Xem cổ phiếu cùng ngành khác

VCG, SJG, PC1, LLM, CTD, DPG, SCG, L40, HBC, CC1, DSH, L18, DC4, LHC, ICN, SJE, LCG, S55, HMS, TED, CIG, TCD, S99, PVV, FCN, C4G, DCF, HAN, TTL, HEC, SDT, C47, ACC, GTS, CCC, HVH, SC5, L10, VSI, VC6, CHS, PQN, LIG, CMS, TSA, TA9, G36, XMC, VIW, SRF, SD5, MST, PHC, BMK, DLR, VCC, ICG, HTN, VC2, DIH, DRH, LM8, ALV, PPS, PXS, HC1, V12, DC1, XLV, GH3, HFB, SD2, VC1, DC2, NDX, CT6, CH5, HU1, VE1, L12, E29, SJM, QTC, VE9, TV6, VSE, LMI, RCC, HTE, PXT, C92, PEN, PTD, CID, PVX, TA6, CDR, RCD, QCC, SCI, TL4, CDO, L63, PTO, VC9, TEL, LG9, CX8, CT3, PXI, CI5, TS3, ICI, MES, LM3, ACS, LCD, H11, VE4, VE3, CIP, MCO, PVA, S12, SDP, L35, VCE, SD7, VE2, CLG, LUT, HU3, HAS, LO5, L43, SD4, TST, VW3, E12, L45, PVH, VMC, MCG, SDD, LCS, VXB, VE8, LM7, MEC, UDC, SD6, L61, SHG, L62, VVN, TKC, DFF, C12, L44, NTB, S96, SD8, SDB, TNM, VC5

Cần hỗ trợ? Nếu bạn cần hỗ trợ tra cứu thông tin hoặc muốn phản hồi về nội dung trên website, vui lòng liên hệ bên dưới.