XMC

Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai ·UPCOM ·2026Q1

▲ Có dấu hiệu cải thiện

Hiệu quả vận hành đang cải thiện Biên lợi nhuận 1,81%, +2,03 điểm % YoY
Giá
10,100
Giá đóng cửa gần nhất
02-06-2026
P/E 18.89x
P/B 0.79x
EPS 535
BVPS 12,804
ROE 4.3%
ROA 1.2%
Biên LN 1.7%
Vòng Quay TS 0.71x
Đòn bẩy VCSH 3.57x

TTM · Áp dụng cho: EPS, ROE, ROA, Biên LN, Vòng quay TS, Đòn bẩy VCSH

Điều gì đang thay đổi

Tính đến quý 1/2026 (lũy kế 12 tháng), XMC đang cải thiện đồng thời doanh thu (+46,5%) và biên lợi nhuận (+2,0 điểm %), cho thấy tăng trưởng hiện tại được hỗ trợ bởi cả quy mô và hiệu quả vận hành — đà tăng trưởng đã duy trì qua nhiều kỳ liên tiếp. Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận đang đến từ nguồn ngoài hoạt động chính — đây là yếu tố cần đánh giá kỹ trước khi kết luận về chất lượng tăng trưởng.

DOANH THU TTM
2.251 tỷ
+46,5%YoY
BIÊN LỢI NHUẬN RÒNG
1,81%
+2,0 điểm %
LỢI NHUẬN SAU THUẾ TTM
41 tỷ
+1.262,7%YoY
Thu nhập tài chính ròng / LNTT
165,9%
ảnh hưởng đến chất lượng lợi nhuận
Chỉ tiêu Q1'26 Q4'25 Q3'25 Q2'25 Q1'25 Q3'24 Q2'24 Q1'24 Q4'23 Q3'23 Q2'23 Q1'23
Doanh thu 480.1 579.3 622.9 568.7 263.7 291.5 507.4 474.4 864.6 517.7 571.3 234.5
Tăng trưởng -17% -7% +10% +116% -10% -43% +7% -45% +67% -9% +144% —
LNST 4.2 14.5 7.2 14.7 -8.2 -0.3 10.5 -5.5 45.7 -12.3 18.8 -7.8
Biên LN ròng 0.88% 2.50% 1.16% 2.59% -3.10% -0.11% 2.07% -1.16% 5.28% -2.38% 3.30% -3.34%

Yếu tố tác động đến lợi nhuận XMC

TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ tăng so với cùng kỳ, chủ yếu nhờ thu nhập tài chính tăng.

Thu nhập tài chính ↑ 124,8 tỷ
Lợi nhuận gộp ↑ 37,3 tỷ
Chi phí tài chính ↓ 7,9 tỷ
Chi phí quản lý ↑ 156,3 tỷ
TTM

LNST thuộc cổ đông công ty mẹ tăng so với quý trước, chủ yếu nhờ thu nhập tài chính tăng.

Thu nhập tài chính ↑ 17,8 tỷ
Lợi nhuận gộp ↑ 5,4 tỷ
Chi phí quản lý ↑ 6,9 tỷ
Chi phí tài chính ↑ 3,4 tỷ

BÓC TÁCH BCTC

Phân tích chi tiết từng khía cạnh tài chính

ROE = Biên LN ròng × Vòng quay TS × Đòn bẩy VCSH

2025Q1 -0,4% = -0,2% × 0,46 × 3,68
2026Q1 4,5% = 1,8% × 0,71 × 3,57

ROE tăng từ -0,4% lên 4,5% — chủ yếu nhờ vòng quay tài sản cải thiện, dù đòn bẩy đi ngược chiều.

Biên LN ròng: 1,8% +2,0pp Vòng quay TS: 0,71x +0,25x Đòn bẩy: 3,57x -0,11x

Lợi nhuận có bền không?

Biên lợi nhuận có cải thiện (+2,0 điểm %), nhưng lợi nhuận vẫn phụ thuộc đáng kể vào nguồn ngoài hoạt động chính — cần đánh giá kỹ.

rất tích cực tích cực ổn định cần theo dõi chịu áp lực

Điều gì đang tác động lên biên lợi nhuận?

Biên lợi nhuận ròng cải thiện rõ lên 1,81%, tăng 2,0 điểm %. Dù Chi phí bán hàng & Quản lý/Doanh thu tăng 5,3 điểm % và Biên gộp giảm 1,5 điểm % còn tạo áp lực, phần bù đắp đến từ Lợi nhuận tài chính ròng/Doanh thu tăng 7,0 điểm % và Lợi nhuận khác/Doanh thu tăng 0,0 điểm %.

Biên cải thiện nhờ cả vận hành cốt lõi lẫn các khoản ngoài kinh doanh chính — phần nền từ vận hành là tích cực, nhưng cần xem các khoản ngoài cốt lõi có duy trì được hay không.

Xu hướng sinh lời

Biên LN ròng 1,81% +2,0 điểm %
Biên gộp 8,46% −1,5 điểm %
Chi phí BH&QL/Doanh thu 10,57% +5,3 điểm %
Ngoài lõi/Doanh thu 3,65% +7,0 điểm %

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Điểm cần theo dõi

Lợi nhuận tài chính ròng đang nâng đỡ biên lợi nhuận

Lợi nhuận tài chính ròng chiếm 174,2% LNTT, đã kéo biên lợi nhuận ròng tăng thêm 7,0 điểm % — cần phân biệt phần từ vận hành và phần từ nguồn này.

Vốn được sử dụng hiệu quả?

Hiệu quả vốn cần đọc trong bối cảnh ngành — ROIC 1,9% nhưng biến động theo đặc thù kinh doanh.

Doanh nghiệp sử dụng vốn có hiệu quả không?

ROIC cải thiện rõ lên 1,93%, tăng 2,0 điểm %. Tức mỗi 100 đồng vốn đưa vào vận hành hiện tạo ra 1,93 đồng lợi nhuận hoạt động sau thuế. Cả biên NOPAT tăng 1,8 điểm % lẫn vòng quay vốn tăng 0,44 lần, vốn đầu tư giảm nhẹ 196 tỷ — chất lượng sinh lời được nâng lên từ cả hai phía.

Đặc thù ngành khiến ROIC biến động theo chu kỳ — đây là tín hiệu tham khảo, cần đọc cùng bối cảnh kinh doanh cụ thể.

XU HƯỚNG TRÊN VỐN ĐẦU TƯ

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

ROIC 1,93% +2,0 điểm %
Biên NOPAT 1,67% +1,8 điểm %
Vòng quay vốn đầu tư 1,16 lần +0,44 lần
Vốn đầu tư bình quân 1.947,8 tỷ −196,3 tỷ

Cân đối tài sản

ROIC ở trên cần đọc cùng bối cảnh ngành — bảng cân đối dưới đây cho thêm góc nhìn. Cấu trúc vốn ở mức điển hình của ngành bất động sản — nợ phải trả 2,81 lần vốn chủ sở hữu, nợ ròng ở mức 1,11 lần vốn chủ sở hữu.

Dự án tồn kho dở dang cuối kỳ ở mức 979,6 tỷ, chiếm khoảng 28,2% tổng tài sản — phản ánh quy mô dự án đang triển khai chờ bàn giao.

Biến động vốn lưu động đóng góp thêm 180,5 tỷ dòng tiền trong 12 tháng gần nhất, chủ yếu nhờ tồn kho giảm và các khoản phải trả tăng lên, qua đó bù đắp một phần áp lực từ các khoản phải thu tăng.

Biến động vốn lưu động

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Phải thu tăng → giảm CFO: −39,2 tỷ
Tồn kho giảm → tăng CFO: +51,9 tỷ
Phải trả tăng → tăng CFO: +167,8 tỷ

Hiệu quả vốn lưu động

Vốn lưu động đang được quản lý tốt hơn, hỗ trợ cho hiệu quả sử dụng vốn tổng thể. Chu kỳ chuyển đổi tiền mặt cải thiện 160,4 ngày so với cùng kỳ. Biến động chính đến từ số ngày tồn kho giảm 116,4 ngày, số ngày phải thu giảm 84,9 ngày và số ngày phải trả giảm 40,9 ngày.

Cải thiện chủ yếu từ luân chuyển tồn kho nhanh hơn — cần theo dõi liệu xu hướng này có duy trì ở các kỳ tiếp theo.

Các chỉ số vốn lưu động trong ngành này nên được đọc cùng đặc thù mô hình kinh doanh — DSO/DIO/DPO/CCC có thể bị méo bởi các yếu tố vận hành đặc thù không phản ánh trong số liệu thuần.

Điểm cần theo dõi

Chu kỳ tiền mặt còn kéo dài

CCC hiện ở mức 246,5 ngày, cho thấy vốn lưu động vẫn bị khóa trong chu kỳ vận hành khá lâu.

Hiệu quả vốn lưu động

TTM YoY · 2025Q1 → 2026Q1

Phải thu 169,2 ngày −84,9 ngày
Tồn kho 166,1 ngày −116,4 ngày
Phải trả 88,8 ngày −40,9 ngày
Chu kỳ tiền mặt 246,5 ngày −160,4 ngày

Rủi ro tài chính có lớn không?

Rủi ro tài chính thấp — đòn bẩy an toàn, CFO và FCF đều dương.

Đòn bẩy và thanh khoản

Áp lực đòn bẩy cần được theo dõi, khi nợ ròng/vốn chủ ở mức 1,11x và khả năng trả lãi chỉ đạt 0,61x.

Hiện nợ ngắn hạn chiếm 60,3% tổng nợ vay, tiền mặt tương đương 13,6% nợ vay và tổng nợ vay ở mức 1.178,5 tỷ.

Đòn bẩy cần được đọc cùng cấu trúc dự án, tài sản điều tiết hoặc lịch thu hồi vốn đặc thù của ngành.

Điểm cần theo dõi

Đòn bẩy ròng ở mức cao

Nợ ròng/Vốn chủ hiện ở mức 1,11x, làm tăng áp lực lên bảng cân đối.

Khả năng trả lãi còn mỏng

Khả năng trả lãi hiện ở mức 0,61x, cho thấy dư địa hấp thụ chi phí lãi vay còn hạn chế.

Xu hướng đòn bẩy và thanh khoản

Nợ ròng/Vốn chủ 1,11x −0,13x
Khả năng trả lãi 0,61x +0,55x
Tiền mặt/Nợ vay 13,6% +8,2 điểm %
Nợ ngắn hạn/Tổng nợ vay 60,3% −0,4 điểm %
CFO/LNST 6,70x +111,33x

TTM YoY · 2025Q1 -> 2026Q1

Dòng tiền

Với đòn bẩy an toàn ở phần trên, dòng tiền dưới đây cho thấy khả năng tự tài trợ. Dòng tiền kinh doanh ghi nhận 243,7 tỷ trong 2025, trong khi dòng tiền đầu tư ở mức −245,7 tỷ.

Sau đầu tư, dòng tiền còn lại là −1,9 tỷ, còn dòng tiền tài chính ở mức 239,0 tỷ.

Tỷ lệ CFO/LNST đạt 6.70x.

Sau khi chi 40,5 tỷ cho đầu tư tài sản cố định, doanh nghiệp vẫn tạo ra 215,3 tỷ dòng tiền tự do trong 12 tháng gần nhất.

FCF và CFO trong ngành này nên được đọc cùng chu kỳ đầu tư và đặc thù mô hình kinh doanh.

Chuyển đổi dòng tiền

TTM Cash Conversion · 2025Q1 -> 2026Q1

CFO TTM 255,8 tỷ −47,8 tỷ
Capex tiền mặt 40,5 tỷ +26,4 tỷ
FCF TTM +215,3 tỷ −74,1 tỷ

Kết luận đầu tư

Doanh nghiệp đang có tín hiệu sáng lên, nhưng phần cải thiện hiện vẫn còn sớm và chưa đủ dày để đọc như một xu hướng đã xác nhận. Điểm sáng là hiệu quả vận hành, với biên lợi nhuận ròng cải thiện 2,0 điểm %. Tuy vậy, chất lượng lợi nhuận vẫn cần theo dõi kỹ hơn do tỷ trọng lợi nhuận tài chính ròng còn cao. Rủi ro chính vẫn nằm ở đòn bẩy và thanh khoản, với hệ số lãi vay 0,61 lần.

Điểm cải thiện: hiệu quả vận hành đang tốt lên, với biên lợi nhuận ròng 12 tháng gần nhất đạt 1,81% và mở rộng thêm 2,0 điểm % so với cùng kỳ.

Cần theo dõi: dòng tiền hiện đã theo kịp lợi nhuận kế toán, với CFO/LNST ở mức 6,70 lần. Tuy vậy, lợi nhuận tài chính ròng vẫn tương đương 165,9% LNTT, nên cơ cấu lợi nhuận vẫn cần được theo dõi thêm.

Rủi ro chính: đòn bẩy và thanh khoản vẫn cần giữ kỷ luật theo dõi, khi khả năng trả lãi chỉ ở mức 0,61x.

Dữ liệu BCTC

Item 2025 2024 2023 2022 2021
Doanh thu thuần
2,008.0 1,589.6 2,187.8 1,967.1 1,612.0
Giá vốn hàng bán
1,821.5 1,448.5 1,984.2 1,764.8 0.0
Lợi nhuận gộp
186.5 141.1 203.6 202.3 154.2
Chi phí tài chính
72.8 70.8 117.6 127.9 -149.8
Chi phí bán hàng
2.9 2.7 5.7 3.0 -7.3
Chi phí quản lý doanh nghiệp
226.2 67.6 130.4 90.4 -58.4
Lợi nhuận hoạt động
27.9 14.0 53.5 79.3 74.1
Lợi nhuận trước thuế
33.1 19.7 66.8 85.3 80.1
Lợi nhuận sau thuế
26.6 7.3 42.3 66.3 61.4
Lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ
24.7 7.8 45.2 65.8 61.2
EPS cơ bản
346.00 110.00 671.00 977.00 909.00

Xem cổ phiếu cùng ngành khác

VCG, SJG, PC1, LLM, CTD, DPG, SCG, L40, HBC, CC1, DSH, L18, DC4, LHC, ICN, SJE, LCG, S55, HMS, TED, CIG, TCD, S99, PVV, FCN, C4G, DCF, HAN, TTL, HEC, SDT, C47, ACC, GTS, CCC, HVH, SC5, L10, VSI, VC6, CHS, PQN, LIG, CMS, TSA, TA9, G36, VIW, SRF, SD5, MST, PHC, BMK, DLR, VCC, ICG, HTN, VC2, DIH, DRH, LM8, CDC, ALV, PPS, PXS, HC1, V12, DC1, XLV, GH3, HFB, SD2, VC1, DC2, NDX, CT6, CH5, HU1, VE1, L12, E29, SJM, QTC, VE9, TV6, VSE, LMI, RCC, HTE, PXT, C92, PEN, PTD, CID, PVX, TA6, CDR, RCD, QCC, SCI, TL4, CDO, L63, PTO, VC9, TEL, LG9, CX8, CT3, PXI, CI5, TS3, ICI, MES, LM3, ACS, LCD, H11, VE4, VE3, CIP, MCO, PVA, S12, SDP, L35, VCE, SD7, VE2, CLG, LUT, HU3, HAS, LO5, L43, SD4, TST, VW3, E12, L45, PVH, VMC, MCG, SDD, LCS, VXB, VE8, LM7, MEC, UDC, SD6, L61, SHG, L62, VVN, TKC, DFF, C12, L44, NTB, S96, SD8, SDB, TNM, VC5

Cần hỗ trợ? Nếu bạn cần hỗ trợ tra cứu thông tin hoặc muốn phản hồi về nội dung trên website, vui lòng liên hệ bên dưới.